¿Quieres vender tu propiedad tú mismo, sin agentes inmobiliarios? En las siguientes líneas aprenderás en detalle no solo cómo encontrar un comprador, sino también qué debes gestionar para que la propiedad pueda transferirse oficialmente al nuevo propietario. Estas son las indicaciones de los agentes inmobiliarios Areizaga, en base a su experiencia, y en el que recomiendan que en este proceso de venta de un inmueble, sea mejor contar con un agente inmobiliario para evitar tanto proceso complicado.
Prepara tu inmueble y gestiona antes de vender
Por encima de todo, la seguridad de la transferencia de un inmueble debe ser tu principal prioridad, ya que se trata de una venta de una propiedad cuyo valor generalmente se calcula en miles de euros. Esto nos lleva al punto de que definitivamente no debes escatimar en cosas como preparar documentos legales y guardar dinero.
Primero, es importante pensar en el precio al que deseas vender la propiedad. Por supuesto, es importante saber el valor de mercado de tu apartamento, casa o terreno. Hay dos opciones para ti. Puede contratar un tasador certificado que te preparará un análisis detallado (cuyo precio puede oscilar entre 150 y 250 €). O utiliza un presupuesto gratuito que puedes obtener en los sitios web de varios sitios de comparación.
Es importante que los compradores se informen sobre los posibles riesgos legales. Algunos de ellos los puedes consultar en el extracto del título de propiedad que te facilitará la oficina catastral, ya sea personalmente en la oficina de registro de la oficina catastral correspondiente donde se encuentra el inmueble.
También necesitarás un Certificado de Eficiencia Energética. Esto es requerido por ley cuando se venden casas y departamentos. Si eres propietario de una casa familiar, tu preparación depende enteramente de ti; si eres propietario de un apartamento, pregúntale al administrador del edificio. El precio del permiso oscila entre 200 y 300 € para una casa unifamiliar y unos miles más para un edificio de apartamentos, dependiendo del número de unidades residenciales. Sin embargo, en la mayoría de los casos, la etiqueta energética está a disposición del administrador del edificio de apartamentos.
Como probablemente sabes, la primera impresión es la más importante. En otras palabras, la fotografía vende. Hoy en día los teléfonos móviles están equipados con cámaras de muy alta calidad, no es complicado.
Pero hay una cosa más importante y es la preparación. La propiedad necesita ser limpiada, los daños visibles reparados y decorada idealmente para que luzca acogedora. A veces basta con poner flores en la mesa, cojines decorativos en el sofá, echar una manta sobre el sillón, etc. y capturar cada estancia al menos una vez, idealmente desde las vistas desde la ventana y la puerta.
Sin embargo, si no crees en ti mismo, puedes contratar a un fotógrafo profesional que sea capaz de realizar un vídeo de alta calidad y así distinguir tu anuncio de los demás.
Cuelga el anuncio para vender tu inmueble
Al escribir un anuncio, es una buena idea tener en cuenta lo que le interesaría como comprador. Por ejemplo: en qué ubicación está ubicada la propiedad, cómo es el ambiente, a qué distancia está la escuela, la guardería, la tienda, el parque, la parada de autobús o tren, cómo es el estacionamiento en la zona… Además, por supuesto es necesario indicar los parámetros esenciales. Superficie habitable, tamaño del sótano o balcón, aparcamiento, mobiliario del apartamento, equipamiento de cocina, si hay ducha o bañera en el baño, qué tipo de suelos hay, antigüedad de la casa y mobiliario. Para que el comprador tenga una mejor visión general y para resaltar tu anuncio, también puedes agregar un boceto del plano del piso. Puedes utilizar varias aplicaciones para crearlo de forma totalmente gratuita.
La mejor manera de vender cualquier cosa hoy en día es claramente Internet. ¡Avísale a tus amigos de Facebook o Instagram que hay una propiedad disponible cerca de ellos! ¡Aprovecha los servidores de publicidad!
La primera visita del comprador a tu inmueble
Una vez registrado el interesado, se procede a realizar un recorrido por la propiedad.
La primera visita a un posible nuevo apartamento debe ser perfecta. Unas líneas más arriba ya mencionamos la importancia de la primera impresión. Tomemos como ejemplo una sesión fotográfica. Ordena todo, abre bien las puertas, sube las persianas (las habitaciones parecen más espaciosas). No tengas miedo de utilizar ambientadores, pero evita los olores desagradables provocados, por ejemplo, por la cocina.
¡Felicidades! el comprador está interesado en tu inmueble
Si a los interesados les gusta la propiedad y habéis llegado a un acuerdo sobre la venta, sigue la parte más importante: la transferencia de la propiedad al nuevo interesado y el pago en tu cuenta. Esta es la parte más importante de la transacción, así que ten mucho cuidado y asegúrate de contratar a un abogado para redactar todos los documentos.
El primer paso es redactar un contrato de reserva. La razón para firmar un contrato de reserva es la protección contra el desistimiento injustificado de la compra tanto por parte del comprador como del vendedor. Generalmente se firma por 1 mes para dar tiempo a crear un contrato de compra o asegurar la financiación. El documento se puede descargar libremente de Internet. Sin embargo, te recomendamos que contacte directamente con un abogado.
A continuación se elabora el contrato de compra. Ya no es buena idea dejar el contrato de compra al azar y descargarlo online. Aquí hay riesgos mucho mayores que en los contratos de reserva. Por eso, después de consultar los requisitos con el comprador, ¡no dudes en contactar con un abogado!
Respecto a la forma de pago del precio de compra, tienes 2 opciones.
- El primero y más utilizado y seguro es el fideicomiso: envías el dinero a un custodio (banco, abogado o notario), y sólo entonces se presenta una propuesta de depósito de propiedad a la oficina catastral. El importe se le paga cuando la propiedad se transfiere al nuevo propietario. Esta opción es la más segura para ambas partes. La tarifa de depósito en garantía suele ser del 0,2% del precio de compra. Las tarifas de depósito en garantía generalmente se dividen en partes iguales entre el comprador y el vendedor.
- La segunda opción es más adecuada para miembros de la familia o casos excepcionales, cuando el comprador envía dinero al vendedor, y solo entonces el vendedor envía el contrato de compraventa a la oficina de registro de la propiedad, notificando así el cambio de propietario. Este método no está respaldado por los bancos que prestan dinero a los compradores.
Comprar un inmueble con hipoteca
Aproximadamente la mitad de los compradores financian la compra de un inmueble mediante un préstamo hipotecario. Por lo tanto, lo más probable es que también tengas que lidiar con contratos hipotecarios. Los bancos nunca pagarán dinero de un préstamo hipotecario sin un contrato hipotecario presentado en la oficina de registro de la propiedad.
Por tanto, el vendedor tendrá que celebrar un contrato hipotecario con el banco del comprador que cubra el préstamo hipotecario del comprador y registrarlo en el registro de la propiedad. Y sólo después de concluir el contrato hipotecario se puede inscribir el contrato de compraventa en el registro de la propiedad.
A veces los vendedores se preguntan por qué ellos, como vendedores, deberían celebrar un acuerdo hipotecario con un banco cuando no están solicitando un préstamo. Y naturalmente les preocupa qué pasaría si el comprador no adquiriera su propiedad y quedaran con un gravamen sobre la misma.
El vendedor siempre concluye un contrato de hipoteca con el banco.
A veces los vendedores quieren que el comprador concluya él mismo un acuerdo hipotecario con el banco. Esta solución puede parecer lógica a primera vista, pero es poco práctica y no se lleva a cabo en la práctica.
En tal caso, sería necesario que primero concluyeras un contrato de compraventa con el comprador y sólo después el comprador celebraría un contrato de hipoteca con el banco. Sin embargo, el banco sólo estará dispuesto a pagar el dinero después de que la propiedad esté registrada en el registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario y se coloque un sello junto con la presentación de una propuesta para depositar el contrato de hipoteca en el registro de la propiedad. Esto retrasará todo el proceso un mínimo de 20 días y además, una estructura comercial de este tipo es arriesgada.
Imaginemos, por ejemplo, que el comprador sufrió un accidente de coche y falleció durante los 20 días que corría el plazo del registro de la propiedad. Ya no podrá firmar la solicitud de préstamo y no tendrás ni la propiedad ni el dinero. De esta forma, el inmueble pasará a ser objeto de un procedimiento sucesorio y su devolución será un trámite que llevará mucho tiempo.
Por lo tanto, una transacción inmobiliaria siempre está diseñada de tal manera que el vendedor concluye un contrato de hipoteca y transfiere el inmueble hipotecado al comprador. El banco luego paga el dinero en el depósito en garantía basándose en el sello del título de propiedad que indica la presentación del acuerdo hipotecario en el registro de la propiedad.
Cómo se transfiere la propiedad de un inmueble
La transferencia de propiedad se realiza de tal manera que es necesario llevar a la oficina catastral un contrato de compraventa firmado que debe estar certificado oficialmente en notaría y se presenta una propuesta de depósito de los derechos de propiedad y una tasa administrativa.
Te recomendamos que tengas contigo los contratos firmados por el comprador y que lleves los documentos a la oficina cuando se envíe el dinero para el depósito en garantía.
En caso de aceptación de la propuesta de depósito de derechos de propiedad, a la que se adjunta el correspondiente contrato de compraventa, el Registro de la Propiedad remitirá una carta certificada a todos los intervinientes en el procedimiento de forma presencial. Contendrá un aviso de que el registro de la propiedad ha aceptado la propuesta de depósito e invitará a cada uno de los participantes a formular comentarios. Todos tienen la oportunidad de apelar y revertir la transferencia de los derechos de propiedad sobre una propiedad determinada.
Sin embargo, los funcionarios no comenzarán a trabajar en la transferencia de la propiedad inmediatamente. Inmediatamente después de presentar la propuesta de depósito, envían la carta antes mencionada y esperan. Ante la posibilidad de recurso por parte de cualquiera de los participantes, que disponen de 15 días para recurrir, no les queda otra opción.
Por tanto, el traspaso de la propiedad será en 20 días. Sellado y no pasará nada en este asunto. En la solicitud de consulta del catastro de inmuebles solo verás una nota de que el objeto está afectado por el cambio bajo el número de registro asignado, y podrás monitorear cómo se está produciendo actualmente la transferencia de la propiedad.
Por lo tanto, es de esperar que la transferencia de la propiedad tarde al menos 21 días, incluso en el caso más ideal. Esto depende de los funcionarios individuales que examinan los detalles de la transferencia y si es posible transferir la propiedad.
El plazo máximo para transferir un inmueble es de 30 días.
En el momento en que la propiedad se transfiere al comprador en el registro de la propiedad y el vendedor recibe el dinero del depósito en garantía, la propiedad se transfiere y siempre se escribe un protocolo sobre su transferencia:
- En él, anota el estado del inmueble y el estado de los distintos servicios públicos: gas, electricidad, agua.
- Entregar al comprador un original del informe técnico sobre el estado del inmueble y hacer que lo confirme.
- Entregar al comprador las llaves y todos los contactos que necesite, por ejemplo: a los empleados responsables de la asociación de propietarios, cooperativa de viviendas, empresa gestora, etc.
Acordar con el comprador la transferencia de proveedores de medios. Lo ideal es que tú y el comprador visiten a los proveedores individuales y realicen la transferencia. De esta manera, tendrás la seguridad de que el comprador ha transferido las suscripciones a sí mismo.
Por último, liquida los impuestos sobre la propiedad
En la mayoría de los casos, la Agencia Tributaria se enterará de que has vendido la propiedad cuando el nuevo propietario presente una declaración de impuestos antes del 31 de enero, y Hacienda lo cancelará del registro. Sin embargo, a veces aparece algún duende, por lo que siempre es recomendable informar a la Agencia Tributaria de que se ha vendido el inmueble.
